物业管理问答（四）

1、问：《物权法》中的“业主”不应如何确认？问：依法注册获得或者根据《物权法》第二章第三节规定（人民法院、仲裁委员会的法律文书、承继或者不受个人财产、合法修建）获得建筑物专有部分所有权的人，应该确认为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房交易民事法律不道德，早已合法占据建筑物专有部分，但仍未依法办理所有权注册的人，可以确认为物权法第六章所称的业主。2、问：谁来指导和监督业主大会、业主委员会的活动？问：住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第六条规定：物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责管理对成立业主大会和议会选举业主委员会给与指导和帮助，负责管理对业主大会和业主委员会的日常活动展开指导和监督。

3、问：在什么情况下应当开会第一次业主大会？问：物业管理区域不具备下列条件之一：(1)房屋出售并交付使用的建筑面积超过物业总建筑面积百分之六十以上的；(2)首套房屋出售并交付使用已剩两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积超过物业总建筑面积百分之三十以上的。4、问：分期研发的建设项目，否正式成立业主大会？问：区分为一个物业管理区域的分期研发的建设项目，先期研发部分符合条件的，可以正式成立业主大会，议会选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应该根据分期研发的物业面积和工程进度等因素，在业主大会议事规则中具体修编业主委员会委员的办法。

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